Рассказываем, как изменился рынок первичного жилья и стоит ли ждать покупателям снижения цен осенью
Фото: shutterstock
Первые шесть месяцев 2022 года рынок новостроек сильно лихорадило. Рекорды по росту спроса и стоимости квартир сменялись падениями и стагнацией. В первом квартале на первичном рынке было зафиксировано рекордное число сделок за всю его историю. Однако после повышения ключевой ставки Банком России до исторического максимума — 20% ипотека стала недоступной, что привело к снижению спроса. Начиная с апреля ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку и сегодня она составляет 8%. Вслед за ключевой опустились ставки по ипотеке, что позволило рынку новостроек стабилизироваться.
Эксперты подвели итоги на рынке новостроек в июле и рассказали, ждать ли снижения цен осенью.
Содержание:
Спрос восстанавливается
Покупательская активность на рынке первичного жилья Москвы восстанавливается. По данным ЦИАН, в июле в столице было заключено 6,3 тыс. сделок с новостройками — это на 12% больше, чем в июне и на 10% меньше, чем в январе 2022 года. «Второй месяц подряд рынок восстанавливается после весеннего падения. Действие льготной ипотеки и программ субсидирования ставок от застройщиков, а также нереализованный весной отложенный спрос ведут к росту активности покупателей», — отметила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.
В июле основной спрос в столице пришелся на малоформатные квартиры (от студий до «евродвушек»), на которые приходится 68% совокупного спроса в столичных новостройках, отметила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. По ее словам, сейчас продолжается тенденция на сокращение средней площади квартир: в июле средний метраж приобретаемых лотов составил 49,5 кв. м, что на 10,5% меньше, чем год назад. В совокупном спросе наибольшая часть сделок приходится на комфорт-класс. Первичный рынок Москвы становится рынком массового сегмента, на поддержку которого направлены все усилия властей», — считает Кузнецова.
Цены снижаются
Цены на новостройки продолжают коррекцию в зависимости от спроса, предложения и других факторов, связанных с себестоимостью строительства. В разных сегментах стоимость квадратного метра в июле показала разную динамику, однако существенного падения или роста аналитики не зафиксировали, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».
По итогам июля в комфорт-классе с начала лета средняя цена предложения 1 кв. м в новостройках Москвы снизилась всего на 2%, подсчитали в «Бест-Новострой». В бизнес-классе стоимость «квадрата» за этот период уменьшилась всего на 1%, а в элитном сегменте — на 0,5%. В экономклассе ввиду крайне небольшого объема предложения и вымывания наиболее доступных лотов коррекция цен была более существенной (-7%). Единственным сегментом, где с начала лета цены росли, оказался премиум-класс, там стоимость квадрата увеличилась на 2%, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Средняя стоимость предложения в новостройках Москвы (тыс. руб. за кв. м)
| Класс | 1 Июня | 1 июля | 1 августа |
|---|---|---|---|
| Стандартный | 270 304 | 268 658 | 251 301 |
| Комфорт | 298 848 | 296 605 | 292 026 |
| Бизнес | 456 286 | 453 125 | 450 689 |
| Премиум | 918 735 | 924 450 | 939 209 |
| Элитный | 1 662 383 | 1 700 542 | 1 655 189 |
Таблица: ЦИАН
Такая динамика объясняется осторожностью застройщиков в части индексации цен из-за слабых продаж в апреле и мае, пояснила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. По ее словам, даже несмотря на рост числа сделок, многие застройщики не провели ежемесячное повышение цен. Кроме того, в последние два месяца на рынок выходит больше новинок, чем весной, средние цены в них тоже ниже, чем до начала кризиса, поясняет аналитик.
Предложение выросло
Объем предложения на первичном рынке Москвы увеличивается шестой месяц подряд, утверждают аналитики. Относительно июня количество квартир в продаже, по данным ЦИАНа, выросло на 3,8% и достигло 56,9 тыс. штук (в начале года предложение составляло 44,3 тыс.).
Рост предложения в июле связан с двумя причинами, объяснила Лапшина. Во-первых, по ее словам, квартиры дольше находятся в продаже за счет низкого спроса. Во-вторых, застройщики активизировались после задержки вывода проектов с начала года. «Девелоперы предпочли вывести объекты, по которым получена разрешительная документация, в реализацию. Издержки на ее повторное получение представляются им выше рисков слабых продаж на кризисном рынке», — пояснила аналитик.
Фото: Prostock-studioshutterstock
Прогноз на осень
До конца лета первичный рынок недвижимости продолжит находиться в сильной зависимости от ипотечных условий, единогласно утверждают опрошенные эксперты.
На последнем заседании ЦБ ключевая ставка была снижена на 1,5 п.п. и составила 8%. «В результате банки также скорректировали ипотечные ставки, а застройщики улучшили условия по программам субсидированной ипотеки (как по ипотеке с господдержкой, так и по семейной ипотеке), средняя ставка по кредиту на первичном рынке Москвы составляет 3,3%, в Московской области — 3%. При этом сохраняется существенный разрыв с ипотечными ставками на рынке вторичного рынка, что тормозит сделки на рынке новостроек», — говорит Кузнецова.
Если ставки по льготной ипотеке снизятся до приемлемых (докризисных) 7%, то можно прогнозировать, что осенью на первичном рынке может реализоваться отложенный спрос, считает руководитель направления первичной недвижимости «Авито» Дмитрий Алексеев. Он отметил, что и застройщики, и потребители постепенно адаптируются к текущим условиям, а строительные компании корректируют свои процессы и цепочки поставок стройматериалов.
«К концу третьего квартала спрос достигнет примерно 60-70% от прошлогодних значений. Помимо ипотеки его поддержат различные рассрочки и дисконты от застройщиков. Выход новых проектов скорее всего изменит тренд последних двух лет, когда средняя цена квадратного метра в дебютировавших объектах была выше, чем у строящихся или готовых комплексов. Скорее всего, уже к осени окончательно вернется привычное ценообразование: чем ниже готовность корпуса, тем дешевле квартиры или апартаменты в нем», — прогнозирует Дмитрий Алексеев.
Сохранение текущего внешнеполитического положения к концу года может привести к сокращению девелоперской активности и, соответственно, уменьшению объема ликвидного предложения, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Вместе с продолжающими рост девелоперскими издержками это приведет к более динамичному увеличению цен на новостройки, прогнозирует эксперт. Поэтому, по ее мнению, многое зависит от стратегии властей, а также от принимаемых мер поддержки строительного комплекса и стимулирования спроса.
