Многие граждане, накопив некоторые средства, никак не могут решить, каким образом использовать их в наше непростое время.
Великое множество жуликов пытаются у нас с вами эти средства отнять. Чтобы не дать им такой возможности, нужно быть очень внимательным и не ввязываться в сомнительные авантюры.
По мнению экспертов, сегодня лучший способ вложения небольших капиталов - покупка недвижимости. Да, денег у рядовых граждан, как правило, на приобретение отдельной жилплощади или загородного дома не хватает. Но мы вполне можем купить комнату в коммунальной квартире или общежитии. А чтобы выгодно вложить средства и потом не возникли недоразумения, нужно знать о некоторых нюансах, рисках и подводных камнях таких сделок.
ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ
Имейте в виду: с юридической точки зрения процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры. Главное принципиальное отличие - необходимость наличия отказов от приоритетного права покупки от соседей, являющихся собственниками других комнат.
Если право первоочередной покупки нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение трех месяцев со дня регистрации. Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Особую сложность составляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находившиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риелтору и юристу.
Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке - куплена не менее трех лет назад (общий срок исковой давности).
ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ
Этапы приобретения комнаты в коммунальной квартире или общежитии:
- осмотр комнаты, знакомство с соседями;
- проверка документов и их подлинности;
- отказы соседей;
- заключение договора купли-продажи;
- регистрация сделки;
- подписание акта приема-передачи, передача ключей.
Во время осмотра обратите особое внимание на состояние самой комнаты и мест общего пользования. Не лишней будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить. Также необходимо установить точное количество соседей, реально проживающих в квартире, расспросить, нет ли среди них пьющих, агрессивных или невменяемых личностей.
ДОКУМЕНТЫ
У продавца на руках должны быть документы:
- оригинал паспорта собственника;
- оригинал правоустанавливающего документа на владение комнатой (свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН);
- оригинал документа, подтверждающего основание владения жилплощадью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены, документ о приватизации);
- оригинал кадастрового паспорта помещения (выдается в Росреестре при постановке жилья на кадастровый учет);
- оригинал технического плана объекта (выдается в БТИ);
- справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (берется в бухгалтерии ТСЖ или ЖЭК);
- оригинал справки по форме №7 и №9 (можно получить в паспортном столе). В справке №7 указаны характеристики занимаемой жилплощади, а в справке №9 - информация обо всех прописанных лицах. Справки на момент предъявления должны быть не старше двух недель.
- отказы соседей от приоритетного права покупки или уведомления о продаже комнаты (отказы оформляются у нотариуса, уведомления отправляются заказным письмом по почте).
Во время проверки документов необходимо сверить данные в паспорте владельца с данными в других документах. Если фамилия была изменена после заключения или расторжения брака, понадобится нотариально заверенная справка об этом. Если собственник действует через доверенное лицо, у последнего должен быть нотариально заверенный документ.
От покупателя, если покупка производится за наличные, достаточно наличия паспорта. В случае, когда он привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии. Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.
ОТКАЗЫ СОСЕДЕЙ
Как мы уже говорили, продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть два способа получения отказа от соседей:
разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом;
обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.
Инга Герасименко
Фото: ADOBESTOCK
